Informacion ofrecida por Montellano Grupo Inmobiliario

Compra de una vivienda nueva

Si lo que desea es adquirir una vivienda nueva pueden encontrarse ante dos posibilidades, que la vivienda esta todavi­a en contruccion o se encuentre ya construida.

La primera informacion

A la hora de comprar una vivienda nueva en construccion, o como suele denominarse, vivienda ‘sobre plano’, el promotor debera proporcionarle la siguiente informacion:

• Los datos de inscripcion de la empresa constructora en el Registro Mercantil.

• Planos generales y detallados de la vivienda.

• Instrucciones sobre el uso y conservacion de las instalaciones.

• Una memoria de las calidades.

• El precio total y la forma de pago.

• La publicidad que se le entregue sobre viviendas de nueva construccion vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que esta obligada a cumplir todo lo que oferte en los mismos; asi es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promocion por si deseamos efectuar despues alguna reclamacion en vi­a amistosa o judicial.

La senal y las cantidades periodicas a cuenta

Para adquirir la vivienda, Ud. debera entregar una suma de dinero en concepto de senal (o ‘arras penitenciales’ en terminologi­a legal) que permitira reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de compraventa.

Si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda, generalmente perdera la cantidad entregada en concepto de senal, por lo que es aconsejable que se informe al respecto.

Si decide adquirir la vivienda, es frecuente comprometerse tambien a la entrega de ciertas cantidades de dinero de forma periodica (mensual o semestral) mientras se construye la vivienda y hasta la firma del contrato de compra-venta; estas cantidades se descontaran del importe total de la misma.

El seguro en la compraventa de vivienda y devolucion de las cantidades entregadas a cuenta

Las cantidades que Ud. entregue a cuenta de forma periodica, deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante seguro o aval.

En los casos en los que la construccion no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora estara obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6 % de penalizacion.

Por ello, asegurese a la hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro o aval.

Por su parte, el promotor debera entregarle la poliza individual de este seguro o algun documento que acredite la existencia del aval e informacion sobre los mismos que tambien podra obtener directamente la compania aseguradora o la financiera, respectivamente; de esta forma podra conocer cual es el capital cubierto para su vivienda, la duracion de la poliza... etc.

Si la vivienda no llega a construirse o no esta terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir la devolucion de las cantidades entregadas de forma periodica, formulando al promotor una peticion o solicitud de devolucion.

Realice esta peticion de modo que quede constancia de la misma, por ejemplo, por telegrama con acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial.

Si el promotor no contesta a dicha peticion, puede dirigirse a la compania aseguradora o entidad financiera que presta el aval para solicitar la devolucion del capital entregado a cuenta en la compra de su vivienda.

El contrato de compraventa de vivienda y la escritura publica

El contrato privado de compraventa se celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe constar, al menos, lo siguiente:

• Los datos de las partes tanto del comprador como del vendedor.
  Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
  Identificacion de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero..)

• El plano de la vivienda y la memoria de calidades.

• El precio y las condiciones de la adquisicion: La cantidad periodica a pagar asi­ como la poliza del seguro que se presta para garantizar las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago de esas cantidades, las penalizaciones que se estipulan para el caso de Ud. no realice los pagos acordados o para el vendedor si no ofrece las calidades prometidas. Tambien figurara el importe de los impuestos que habran de satisfacerse.

• La fecha de entrega de la vivienda y la penalizacion que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.

• Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).
  Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato, se le debera entregar la siguiente documentacion:

• Descripcion de la vivienda y del edificio en que se encuentra, asi como las zonas comunes y servicios accesorios.

• Plano de la vivienda y de donde esta localizada. Trazado de redes electricas, de agua, gas y calefaccion y las garantias de las mismas, asi­ como las medidas de prevencion de incendios del edificio.

• Materiales empleados en la construccion de la vivienda.

• Instrucciones sobre el uso y conservacion de las instalaciones que necesiten algun cuidado especial y sobre la evacuacion del inmueble en caso de emergencia.

•  Datos de la inscripcion del inmueble en el Registro de la Propiedad o mencion de que no se haya inscrita en el mismo.

• Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construccion de la vivienda y Cedula Urbani­stica o certificacion acreditativa de las circunstancias urbani­sticas del suelo.

• Generalmente, la entrega de las llaves se realiza a la firma de la Escritura Publica de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

A partir del momento de la inscripcion de esta Escritura en el Registro de la Propiedad (previa liquidacion de los impuestos correspondientes), el contrato no solo afectara al comprador y al vendedor sino tambien a terceros.

Resulta siempre conveniente, cuando no imprescindible, obtener el consejo de un abogado en funcion de las circunstancias de cada caso.

El prestamo hipotecario

Es bastante probable que si Ud. no dispone de la totalidad del precio de la vivienda, solicite un prestamo hipotecario.

En tal caso sera mas que recomendable que se informe bien sobre las condiciones y caracteri­sticas del prestamo en diversas entidades financieras antes de su firma.

La escritura en la que conste el prestamo hipotecario tambien debera ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

Los impuestos y gastos

Los gastos e impuestos que se abonan al adquirir una vivienda son:

Los impuestos

• El I.V.A (Impuesto sobre el Valor Anadido): Se abona exclusivamente en los casos de adquisicion de una vivienda de nueva construccion y su tipo es el reducido del 7%.

• El I.T.P.A.J.D. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juri­dicos Documentados) Se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependera del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Publica.

• El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvali­a) Se trata de un impuesto municipal que grava la revalorizacion de la vivienda desde la ultima transmision, y que corresponde abonar al vendedor.
   

Los gastos

• Notariales por la redaccion de la escritura publica de compraventa de vivienda. El importe dependera del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura.

• Del Registro de la Propiedad por la inscripcion de la escritura publica de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompanar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.
  

La garanti­a por los desperfectos

Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos.

Para formular reclamaciones y solicitar la reparacion de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:

Para las viviendas con licencia de edificacion anterior a mayo de 2000:

6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la vivienda.

10 anos, desde el di­a en que concluya la construccion, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio.

15 anos, para los casos en los que el constructor no haya cumplido las condiciones del contrato.

Para viviendas con licencia de edificacion posterior a mayo de 2000:

1 ano para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalacion electrica, pintura... etc.)

3 anos para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades...)

10 anos para defectos que afecten a la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondra de 2 anos para reclamar el arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando estos se presenten dentro del periodo de garanti­a.

Un abogado podra informarle sobre como hacerlo y sobre las particularidades que puede presentar su caso concreto.

La cedula de habitabilidad

El promotor, finalmente, debe entregarle una "Cedula de Habitabilidad" o "Licencia de Primera Ocupacion".

Es un documento administrativo expedido por la Direccion General de la Vivienda en el que se hace constar que el inmueble es apto para su destino, esto es, la vivienda.

La vivienda nueva ya construida
A diferencia del caso anterior, Ud. puede comprobar por si­ mismo las caracteri­sticas y calidades de la vivienda, aunque no las de la propia edificacion por lo que, si lo desea, puede consultar a algun experto.

Para efectuar cualquier reclamacion al respecto, Ud. dispondra de los mismos plazos de garanti­a que en los supuestos de las viviendas en construccion.

Es aconsejable que Ud. compruebe en el Registro de la Propiedad que la vivienda esta debidamente registrada, que la persona que va a venderle la vivienda figura como propietario o titular registral en dicho registro y que sobre la casa no pesa ninguna carga de la que no estuviera informado previamente (por ejemplo, una hipoteca, un usufructo, un arrendamiento... etc.)

El promotor o vendedor debera entregarle la Licencia de Primera Ocupacion y los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua... etc. se adecuan a la normativa vigente.